Comprar un departamento para alquilar sigue siendo una de las inversiones favoritas en Córdoba. Pero la pregunta clave es siempre la misma: ¿cuánto rinde realmente?
Calcular bien la rentabilidad de un departamento en alquiler te permite comparar propiedades, negociar mejor el precio de compra y saber si la inversión tiene sentido frente a otras alternativas. En esta nota te enseñamos a hacerlo paso a paso, con un ejemplo práctico.
Hay dos formas de medir lo que rinde una propiedad, y es importante no confundirlas:
La fórmula es simple:
Rentabilidad bruta (%) = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra × 100
Para que la cuenta sea correcta, tanto el alquiler como el precio tienen que estar expresados en la misma moneda. Como las propiedades en Argentina se cotizan en dólares y los alquileres suelen cobrarse en pesos, conviene convertir el alquiler a dólares al tipo de cambio del momento.
A los ingresos anuales del alquiler hay que restarles los costos a cargo del propietario:
Rentabilidad neta (%) = (ingresos anuales − gastos anuales) ÷ (precio de compra + gastos de compra) × 100
Fijate que en el denominador también sumamos los gastos de compra (escribano, sellos, comisión), porque forman parte de lo que invertiste.
Veamos un caso ilustrativo (los valores son de ejemplo, no una cotización):
| Precio de compra | USD 80.000 |
| Gastos de compra (aprox.) | USD 6.000 |
| Alquiler mensual equivalente | USD 400 |
| Ingreso anual bruto | USD 4.800 |
| Rentabilidad bruta | 6% |
| Vacancia (1 mes al año) | − USD 400 |
| Mantenimiento y extraordinarias | − USD 350 |
| Administración y otros gastos | − USD 400 |
| Ingreso anual neto | USD 3.650 |
| Rentabilidad neta | ≈ 4,2% |
Como ves, entre la rentabilidad bruta y la neta puede haber casi dos puntos de diferencia. Por eso es clave hacer la cuenta completa antes de comprar.
El ingreso por alquiler es solo una parte del negocio. La otra es la valorización de la propiedad en el tiempo. Un departamento en pozo o en una zona en crecimiento puede rendir menos de alquiler pero ganar más valor en dólares. Si estás evaluando esa alternativa, leé ¿comprar en pozo o esperar a que esté terminado?
Depende del momento del mercado, la zona y la tipología. Lo importante es comparar la rentabilidad neta entre distintas propiedades y frente a otras inversiones de riesgo similar.
El temporario puede generar más ingresos, pero también más gastos y gestión. Lo analizamos en detalle en nuestra nota sobre alquiler temporario vs. tradicional en Córdoba.
En Castiñeira Salguero te ayudamos a analizar propiedades con foco en inversión: valores de alquiler reales, demanda por zona y proyección de valorización. Escribinos y armamos juntos los números de tu próxima inversión.
