Alquilar una propiedad implica una relación de derechos y obligaciones entre propietario e inquilino. Y una de las dudas más frecuentes que recibimos es clara: si se rompe algo durante el alquiler, ¿quién debe hacerse cargo de la reparación?
La respuesta no es arbitraria ni depende solo del contrato. En Argentina, el Código Civil y Comercial establece criterios precisos que distribuyen responsabilidades entre el locador (propietario) y el locatario (inquilino). Conocer estas reglas evita conflictos y permite actuar con seguridad.
Desde nuestra experiencia en el sector inmobiliario, vemos que la mayoría de los problemas no surgen por mala intención, sino por desconocimiento o falta de comunicación clara.
La normativa establece un principio básico:
El propietario debe garantizar que el inmueble sea apto para su uso y mantenerlo en condiciones durante toda la locación.
Al mismo tiempo, el inquilino debe usar la propiedad de manera responsable y hacerse cargo de los daños que cause.
El dueño debe:
Entregar el inmueble en condiciones de habitabilidad.
Conservarlo durante todo el contrato.
Realizar reparaciones estructurales.
Mantener instalaciones esenciales (agua, gas, electricidad).
Resolver defectos que no hayan sido provocados por el inquilino.
Esto incluye problemas como:
Filtraciones estructurales.
Fallas eléctricas generales.
Problemas de cañerías.
Rotura de artefactos por desgaste normal.
En nuestra práctica diaria vemos que cuando estas situaciones se atienden con rapidez, la relación contractual se fortalece y se evitan tensiones innecesarias.
El inquilino debe:
Conservar el inmueble.
Realizar el mantenimiento menor.
Reparar daños causados por uso indebido o negligencia.
Responder por daños generados por él o por terceros bajo su responsabilidad.
Ejemplos habituales:
Rotura de un vidrio por descuido.
Daño en una persiana por uso forzado.
Pérdida de llaves.
Este es uno de los puntos que más dudas genera.
El desgaste normal es el deterioro lógico por el uso habitual del inmueble con el paso del tiempo. No implica culpa del inquilino.
Por ejemplo:
Un calefón que deja de funcionar por antigüedad.
Una persiana que falla por uso continuado.
Pintura que se deteriora naturalmente.
Cuando el daño responde a este tipo de desgaste, la responsabilidad recae en el propietario.
La ley distingue entre distintos tipos de reparaciones, y esto impacta directamente en los tiempos de respuesta.
Son aquellas que afectan:
La seguridad.
La salud.
La habitabilidad del inmueble.
Ejemplos:
Pérdida de gas.
Inundación.
Falta total de agua.
Rotura del calefón en pleno invierno.
En estos casos, el propietario debe actuar con rapidez desde que es notificado.
La normativa contempla mecanismos para garantizar la habitabilidad. Si se trata de una situación urgente y no hay respuesta en un plazo razonable (habitualmente 24 horas desde la notificación), el inquilino puede realizar la reparación y luego solicitar el reintegro, siempre documentando correctamente.
Sin embargo, desde nuestra experiencia recomendamos priorizar siempre:
Comunicación formal.
Notificación fehaciente.
Registro fotográfico.
Coordinación con la inmobiliaria.
La intermediación profesional suele agilizar soluciones y evitar malentendidos.
Son aquellas que no comprometen la habitabilidad inmediata.
En estos casos:
Se debe notificar formalmente.
El propietario cuenta con un plazo razonable para resolver.
Es fundamental respetar los tiempos contractuales.
La clave está en la buena comunicación y en actuar conforme al contrato firmado.
| Situación | ¿Quién paga? | Motivo |
|---|---|---|
| Calefón que deja de funcionar por antigüedad | Propietario | Desgaste normal |
| Persiana dañada por uso indebido | Inquilino | Daño por mal uso |
| Filtraciones estructurales | Propietario | Conservación del inmueble |
| Vidrio roto por golpe accidental | Inquilino | Responsabilidad directa |
| Instalación eléctrica defectuosa | Propietario | Seguridad y habitabilidad |
Este es un punto sensible.
La ley contempla la posibilidad de reintegro en ciertos casos urgentes, pero no es recomendable realizar descuentos unilaterales sin asesoramiento o sin haber cumplido el procedimiento formal de notificación.
Desde el ámbito inmobiliario, siempre sugerimos:
Documentar.
Notificar.
Esperar el plazo legal.
Actuar con respaldo contractual.
Una acción apresurada puede generar conflictos innecesarios.
Notificar inmediatamente al propietario o a la inmobiliaria.
Enviar fotos o videos.
Dejar registro escrito.
Identificar si se trata de una reparación urgente.
Conservar facturas si se interviene.
Actuar siempre conforme al contrato.
La prevención y el orden documental son las mejores herramientas para evitar desacuerdos.
No notificar por escrito.
Esperar demasiado tiempo para informar.
Hacer arreglos sin aviso previo.
No revisar las cláusulas del contrato.
Asumir responsabilidades que no corresponden.
En nuestra experiencia, una gestión profesional reduce significativamente estos problemas.
Antes de ingresar a una propiedad:
Realizar inventario detallado.
Tomar fotografías.
Revisar estado de instalaciones.
Leer detenidamente las cláusulas de mantenimiento.
Aclarar dudas con la inmobiliaria.
Un contrato claro y bien explicado protege a ambas partes.
Cuando se rompe algo en una vivienda alquilada, la responsabilidad depende del origen del daño y de lo que establece la ley. No todo lo paga el inquilino ni todo lo paga el propietario.
La clave está en:
Diferenciar desgaste normal de daño por uso indebido.
Actuar con formalidad.
Respetar plazos.
Mantener canales de comunicación abiertos.
En nuestra inmobiliaria promovemos relaciones claras, equilibradas y transparentes. Un alquiler bien gestionado no debería convertirse en un problema, sino en una experiencia segura para ambas partes.
Si la falla es por antigüedad o desgaste normal, corresponde al propietario.
Debe hacerse cargo de la reparación.
No, salvo que hayan sido provocadas por un uso indebido.
Depende si es urgente o no urgente. Las urgentes requieren respuesta inmediata.
Sí. La intermediación profesional facilita acuerdos y soluciones ágiles.
