Comprar una casa es de las decisiones más importantes de tu vida. No se trata solo de elegir zona, precio o estilo: la medida de los metros cuadrados puede cambiar tu experiencia de vivir allí… o tu bolsillo. Saber bien qué significan “superficie real” y “superficie útil” te pone en ventaja, para no pagar de más, para evitar sorpresas, para elegir lo que realmente necesitás.
Aquí te lo cuento claro:
La superficie útil es lo que realmente vas a usar, lo que vas a pisar y vivir cada día. Es el espacio habitable de la casa: dormitorios, living, cocina, baños, pasillos interiores.
Lo que no incluye:
Muros, tabiques, pilares u otros elementos estructurales fijos.
Espacios cuya altura libre sea muy baja (depende de normativa local, pero suele ser 1,50 metros).
Elementos comunes (zaguán, escaleras del edificio, pasillos compartidos), salvo lo que te corresponda como parte privativa.
Qué se puede incluir parcialmente:
Balcones, terrazas, patios o tendederos cubiertos, muchas veces al 50%, si cumplen ciertas condiciones (por ejemplo: que estén cubiertos, uso privativo, etc.).
Aunque “superficie construida” se use muchas veces, “superficie real” es la medida que refleja lo que realmente existe, lo que figura físicamente después de construida la casa, y que puede ser diferente de lo que dice un plano o escritura si hubo cambios.
La superficie construida incluye:
Todo lo que abarca la vivienda dentro del perímetro exterior (paredes, muros exteriores).
Muros, pilares, tabiques, y en algunos casos las medianeras hasta la mitad del espesor si lindás con otra propiedad.
En edificios o complejos, también puede incluir la parte proporcional de las zonas comunes (ascensor, pasillos, hall de entrada, etc.).
La superficie real es la medida precisa tomada del inmueble tal cual está: si hay modificaciones, si los muros son más gruesos de lo previsto, si faltan paredes, etc. Es más exacta. Se determina a veces con planos actualizados, con agrimensores o arquitectos.
En general, la superficie construida va a ser mayor que la útil, porque suma lo que no se ve o no sirve para vivir directamente (muros, espacios comunes, estructuras).
Esa diferencia suele andar entre un 15% y 25% aproximadamente.
Depende mucho del tipo de vivienda: si tienes muchas zonas comunes, muros gruesos, balcones grandes, etc., la diferencia puede aumentar.
Porque cuando alguien dice “este departamento tiene 100 m²”, puede estar hablando de construidos, y la parte útil (la que de verdad vas a “habitar”) puede ser bastante menor.
Esto tiene implicaciones concretas:
Precio: Se cotiza muchas veces por metro cuadrado construido, pero lo que pagás es por lo que después vivís. Saber cuánto estás “perdiendo” en espacio no vivible te sirve para negociar.
Comodidad y funcionalidad: Si la superficie útil es lo que sobra después de muros o zonas inútiles, un metro menos, o paredes gruesas, puede hacer que los ambientes parezcan más chicos.
Tasaciones, impuestos y escritura: Muchas valuaciones fiscales o escrituraciones se basan en superficies construidas o superficies que incluyen proporciones de comunes. Tener precisión evita sorpresas.
Publicidad engañosa: Algunos avisos inmobiliarios muestran metros construidos para “engrosar” la ficha. Si no te aclaran qué superficie están usando, podés quedar con menos de lo que pareciera.
Aquí algunos consejos prácticos:
Pedí los planos actualizados y verificá que lo que pretendés comprar coincida con lo que existe.
Verificá la escritura y/o catastro: debe figurar la superficie construida, útil, y si corresponde, la parte proporcional de comunes.
Medición técnica: si tenés dudas, contratá a un arquitecto o agrimensor para medir. Puede costar algo, pero te ahorra dolores de cabeza más adelante.
Exigí que te indiquen en los anuncios: cuántos metros útiles tiene la casa, cuántos construidos, qué porcentaje de comunes, qué balcones o terrazas están incluidos y bajo qué condiciones.
Compará propiedades: fijate no solo en metros totales, sino en cómo esos metros se usan. Dos casas de 120 m² construidos pueden sentirse muy distintas si una aprovecha mejor los espacios útiles.
Al final, la diferencia entre superficie útil y superficie real puede parecer técnica, pero tiene mucha importancia práctica. Pensála como la diferencia entre lo que te prometen y lo que vas a vivir.
Cuando vayas a elegir, que no te vendan humo con metros que no vas a usar. Pedí datos, compará, mirá con ojo crítico. Porque tu casa no es sólo metros, es espacios que te abrazan, ambientes donde vas a vivir momentos, donde vas a estar tú: lo que vale es lo que se siente. Y eso depende muchísimo de lo que realmente entra en esa superficie que vas a pisar.