Imaginate que estás frente a la puerta de una casa o un departamento que te gusta mucho, luces encendidas, ambiente cálido… y sabés que podría ser tu próximo lugar. Pero antes de firmar, respirar profundo y pagar, hay algo muy importante: ¿cuál es su valor real de mercado? No lo que te dicen, ni lo que querés creer, sino lo que realmente vale. En esto radica tu poder, y esa certeza te da tranquilidad, seguridad y buen negocio.
A continuación te comparto una guía clara, inspirada en la honestidad, experiencia y en preguntarnos siempre “¿qué pasaría si yo fuera el comprador?”. Porque como decía alguien que sabía mucho de gente y relaciones, ser auténtico y honesto no es solo bueno para la conciencia: también trae efectividad.
Estos son los pilares que cualquier profesional serio —y cualquier comprador inteligente— tiene muy presentes:
Ubicación precisa
No alcanza con decir “en barrio X”. Importan:
calle, manzana, proximidad a servicios básicos (colegios, hospitales, centros comerciales)
conectividad (acceso al transporte, calles pavimentadas, seguridad)
entorno: espacios verdes, ruido, contaminación, vistas.
Superficie y distribución
Metros cuadrados cubiertos, descubiertos, balcones, patios. Lo descubiertos se valoran, pero no al mismo nivel que lo cubierto.
Cómo está distribuido: cantidad de dormitorios vs baños, tamaño de los ambientes, funcionalidad. No es lo mismo tener metros perdidos que espacios bien aprovechados.
Estado de conservación y antigüedad
Una propiedad nueva o bien mantenida vale más. Si necesita refacciones, hacer obras, mejorar instalaciones, hay que descontarlo.
Calidad de construcción y materiales
Desde los cimientos, estructura, terminaciones, hasta detalles como carpintería, sanitarios, pisos, calidad de ventanas, etc. Todo suma —o resta.
Oferta y demanda local, condiciones del mercado
¿Cuántas propiedades similares hay en venta? ¿Hace cuánto están publicadas? Si muchas y sin movimiento, los precios subirán hasta cierto punto, pero también pueden bajar. Si pocas y hay muchos que buscan, precios altos.
Condiciones macroeconómicas
Inflación, tasas de interés, tipo de cambio, políticas de crédito hipotecario, expectativas sobre el mercado, regulaciones locales. Todo influye.
Valuaciones oficiales y valores fiscales vs mercado real
En Córdoba existe el Mapa de Valores de Tierra Urbana, que da valores del suelo urbano según localidad, manzana, etc. Eso brinda una base.
Pero ojo: lo que pagan las inmobiliarias o lo que se logra vender suele diferir del valor fiscal, que muchas veces está desactualizado.
Extras que suman valor emocional o práctico
Piscina, cochera, seguridad, ascensor, amenities, etc. No siempre aumentan “x cantidad estándar”, pero muchas veces pueden inclinar la balanza si todo lo demás es semejante.
Para que no haya “valor caprichoso” o “espera de reventa idealista”, estos son los pasos que te recomiendo seguir:
Recolectar comparables
Buscar propiedades similares, en la misma zona, con características semejantes (tamaño, estado, antigüedad). Ver si se vendieron recientemente. Eso te da un rango real.
Ajustar los precios de esos comparables
Si comparás un departamento que tiene balcón grande con uno que no lo tiene, hay que restar o agregar ese valor. Si requiere refacciones, descontarlo. Si está perfectamente mantenido, agregar. Comparar manzana, nivel de piso, vistas, etc.
Estimar el valor del suelo separado del de la construcción
En muchas ciudades —y Córdoba lo demuestra con su observatorio—, el suelo (el terreno) se valoriza más rápido que la construcción. Ver cuánto “vale la tierra” puede ayudar a entender qué parte del precio se debe al terreno y cuál al inmueble en sí.
Incorporar costos de reposición/construcción si corresponde
Para propiedades nuevas o proyectos a estrenar, preguntarte: ¿cuánto costaría construir algo similar hoy? Materiales, mano de obra, permisos. Ese costo actúa como límite: si alguien pide más que lo que costaría rehacer algo semejante, hay que tener muy buenas razones para confiar en esa diferencia.
Considerar el “precio de salida vs precio de cierre”
Los precios que ves anunciados rara vez son los precios de cierre. Muchos inmuebles bajan de precio, hacen contrapropuestas, se negocia. Un buen vendedor lo entiende; un buen comprador lo espera.
Chequeo final con perito tasador o profesional inmobiliario confiable
Contar con alguien que conozca tu barrio, que haya realizado ventas recientes ahí, que observe lo que vos no podés ver (detalles estructurales, problemas futuros, costos ocultos). Esto no es gasto: es inversión.
Podés pagar un sobreprecio sin darte cuenta, creyendo que estás haciendo un buen negocio.
Te puede pasar que comprés algo “bonito” pero con defectos que te implicarán inversión extra.
Podés entrar en negociaciones desventajosas: el vendedor espera un rango de precio que no es el real, vos das por bueno un número que ya lleva cargado un margen alto.
Y aunque lo compres “bien”, si querés venderlo después, puede costarte mucho bajar la diferencia entre lo que pagaste y lo que el mercado reconoce.
Para aterrizar todo esto, imagine esto:
Tenés un departamento de 80 m² cubiertos, en un barrio con buen acceso, buen transporte, pero el edificio tiene 25 años y algunas terminaciones no están nuevas. Tiene balcón, cochera, buen estado general.
Paso 1: Buscar dos o tres departamentos similares en ese barrio vendidos en los últimos 3-6 meses.
Paso 2: Ver cuánto pagaron por m², ajustar si tienen balcón, cochera, piso alto, etc.
Paso 3: Ver el valor del suelo según el Mapa de Valores de Tierra Urbana (o datos del observatorio de mercado inmobiliario local).
Paso 4: Estimar los costos de mejoras si hiciera falta.
Paso 5: Proponer un rango de valor (mínimo-aceptable, ideal, máximo razonable).Al hacer esto, evitás sorprenderte con precios inflados o arrepentimientos después.
En Castiñeira Salguero creemos que el valor real de mercado no es un número “mágico” sino la suma de honestidad, datos concretos, experiencia y diálogo. No se trata de “lo que uno piensa que vale”, sino de lo que el mercado demuestra que está dispuesto a pagar hoy. Si hacés tu tarea —comparables, estado, costos reales—, vas a entrar a cualquier negociación sabiendo tus cartas, seguro de vos, sin pagar de más, con la satisfacción de que tu inversión lo vale.
Que esa propiedad que te gusta te encuentre preparado, así no solo la soñás, la hacés tuya con certeza.