Cuando uno está pensando en comprar una propiedad en Córdoba —o en cualquier provincia de Argentina— aparece una disyuntiva que puede generar muchas dudas: ¿firmo un boleto de compraventa o voy directo a la escritura? ¿Cuál me conviene? ¿Qué riesgos tiene cada uno?
Aquí te lo cuento claro, para que puedas tomar decisiones seguras, sin sorpresas.
Boleto de compraventa: es un contrato privado entre comprador y vendedor. En él se acuerdan condiciones: el precio, plazos de pago, entrega del inmueble, fechas, etc. No otorga al comprador la propiedad plena del inmueble, sino que obliga al vendedor (por ley) a hacer la escritura pública en el futuro.
Escritura pública traslativa de dominio: es el acto formal, realizado ante escribano público, que sí transmite la propiedad legal del inmueble. Una vez firmada y luego inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente, el comprador pasa a ser el dueño legal.
Normalmente el proceso sigue una secuencia:
Acuerdo entre partes, reserva de la propiedad si es necesario.
Firma del boleto de compraventa, cuando aún faltan cosas por resolver (pagos en cuotas, permisos, certificaciones, escrituración, etc.).
Escritura pública definitiva, una vez que todas las condiciones están cumplidas: pagos, verificaciones legales, certificados, titular registral claro, libre de deudas, etc.
| Aspecto | Boleto de compraventa | Escritura pública |
|---|---|---|
| Transmisión de la propiedad legal | No transmite la titularidad registral plena. No sos dueño legal frente a terceros hasta la escritura. | Sí. Una vez firmado y registrado, sos propietario legal del inmueble. |
| Seguridad jurídica ante terceros | Limitada: como no se inscribe en el Registro, no siempre podes hacer valer tu derecho frente a embargos, deudas antiguas, etc. Tu derecho está entre las partes. | Alta: la escritura pública registrada da publicidad legal, lo que protege frente a terceros. |
| Obligaciones legales | El boleto obliga a hacer la escritura; podés reclamar judicialmente si el vendedor no quiere cumplir. | Cumplido lo legal, ya no hay obligación pendiente: la propiedad ya fue transferida al comprador. |
| Costos | Generalmente más bajos ya al principio (menos trámites de escritura, menos impuestos hasta ese momento). Pero ojo: pueden surgir cláusulas que impliquen pagos futuros, penalidades, etc. | Involucra los honorarios de escribano, impuestos de escritura y registro, aranceles, certificaciones, verificación de título, etc. |
| Tiempo | Permite ponerse de acuerdo con más flexibilidad: pagos diferidos, tiempo para completar trámites, permitir que el vendedor resuelva deudas o extracciones legales que faltan. | Es el acto formal que culmina todo: exige que todo esté listo, lo que puede llevar más tiempo. |
| Riesgos | Hay riesgos si el vendedor no puede escriturar: por ejemplo si no es el titular registral, hay embargos, herencias sin resolver, etc. Puede pasar que quede la propiedad a nombre de otro o que haya pleitos. | Menores riesgos legales, siempre que la escritura esté bien hecha y registrada correctamente. Pero también es necesario asegurarse de que todos los antecedentes del inmueble estén en regla. |
El Código Civil y Comercial de la Nación exige la escritura pública para que la transferencia de dominio de un inmueble sea plena y legal.
El boleto está regulado como un “contrato que obliga a la transferencia futura”, es decir, obliga al cumplimiento, pero no sustituye la escritura.
En casos de conflicto, si ya pagaste un porcentaje significativo, tenés herramientas legales para exigir la escritura, medidas cautelares, etc.
Para asegurarte de que todo vaya bien y minimizar los riesgos:
Verificá que quien te vende sea efectivamente el titular registral del inmueble, con un informe de dominio actualizado (Registro de la Propiedad Inmueble).
Pedí que se incluyan en el boleto cláusulas que obliguen al vendedor a escriturar en plazo cierto.
Definí claramente el precio, las formas de pago, las penalidades si algo demora más de lo pactado.
Verificá que el inmueble esté libre de deudas, gravámenes, hipotecas, inhibiciones, tasas municipales o provinciales impagas.
Si te ofrecieran la posesión del inmueble antes de escriturar, asegurate de cómo se regula eso: posibles responsabilidades, seguros, mejoras que hagas, quién asume qué costos, etc.
Siempre asesorate con un escribano y/o abogado especializado; ellos pueden revisar detalles que pasan desapercibidos para quienes no están familiarizados.
No hay una respuesta universal, pero sí hay criterios para decidir:
Si tenés todos los fondos, el inmueble está libre de complicaciones legales, y querés seguridad máxima: ir directo a la escritura suele ser lo mejor.
Si estás comprando a plazos, o el vendedor aún tiene trámites pendientes, o querés asegurarte condiciones antes de comprometer todo: empezar con boleto puede dar flexibilidad.
Pero recordá que el boleto tiene que verse como un paso intermedio, no como el final. Si queda mucho tiempo sin escriturar, se acumulan riesgos.
Comprar una propiedad es quizá una de las decisiones más importantes que vas a tomar. El boleto de compraventa te da un marco legal para empezar, algo serio, que ordena pagos y obligaciones; pero no te hace dueño legal hasta que no firmás la escritura pública e inscribís el inmueble a tu nombre. La escritura es el acto final que consolida derechos, te protege ante terceros y te permite disponer de la propiedad con libertad.
En Castiñeira Salguero creemos que cada cliente merece claridad, honestidad y compromiso. Te acompañamos en cada paso: desde elegir la propiedad, revisar los papeles, hasta que esté tu nombre en la escritura. Porque no sólo vendemos inmuebles: construimos seguridad, confianza y tranquilidad.